Rozbudowa domu - strefa konserwatorska
Rozbudowa domu - strefa konserwatorska
szeszol - 13-05-2009 09:54
Witam wszystkich budujących i planujących budowę.
Liczyłem, że swoją działalność na forum zacznę od galerii zdjęć z budowy, ale życie postanowiło inaczej i jak tak dalej pójdzie galerii wogóle nie będzie.
Ale po kolei, najpierw fakty:
- jest działka na której stoją 2 budynki, obydwa zbudowane w latach 60-tych albo nawet wcześniej, z tym że jeden z nich był rozbudowywany i modernizowany, natomiast drugi do momentu kiedy spełniał swoją rolę to był zamieszkany, natomiast od paru lat stoi pusty.
- mój plan zakładał, że właśnie ten pusty domek rozbuduję (albo na jego miejscu wybuduje nowy) i tam będę mieszkał, działka jest wystarczająco duża, żeby pomieścić te dwa domy, wiele posesji w okolicy właśnie w ten sposób jest zorganizowana i jak już napisałem te 2 budynki już tam stoją.
- niestety rejon w którym miałem zamiar mieszkam (jego część) dostał się pod opiekę konserwatora zabytków (chodzi o układ ulic, tereny zielone itp, budynki chyba nie podlegają jako takiej opiece)
- zmieniono też warunki zabudowy w planie zagospodarowania dla działek położonych w tym rejonie, a zabija mnie punkt o jednym obiekcie kubaturowym na działce
Efekt:
- ten pusty domek mogę zburzyć, z drugiej strony nikt mi nie nakaże rozbiórki bo był on tam zanim ktokolwiek myślał o planie (tak mi powiedziała pani konserwator), więc może sobie stać nie naruszony
- nie dostanę pozwolenia na budowę nowego domu (jeden obiekt na działce)
- nie dostanę pozwolenia na rozbudowę (minimalny metraż potrzebny na dom wolnostojący to 600m2 a działka nie ma 1200m2
- z tego samego powodu działki nie można podzielić (gdybym tak zrobił kilka lat temu to nie byłoby problemu - bo wtedy te przepisy nie obowiązują)
- jedyne co mogę zrobić to wyremontować istniejący budynek i doprowadzić go do stanu używalności - nie jest to dla mnie wyjście, bo jest on za mały dla 4-osobowej rodziny
Udało nam się wymyślić z konserwatorem dosyć mgliste wyjście z sytuacji, które pozwoliłoby ten dom rozbudować mimo niezgodności z przepisami, ale jest to wizja mocno dyskusyjna i może się nie udać i dlatego szukam innego rozwiązania.
Rozbudowa tego domu modernizowanego raczej nie wchodzi w grę, bo uzyskał on już w moim przekonaniu optymalne kształty i dalszą rozbudowa chyba nie dodałaby mu uroku, ale i taki scenariusz muszę brać pod uwagę
Natomiast to co mnie tknęło to - remont istniejącego bez zmian konstrukcyjnych i bez zmian metrażu.
Otóż z tego co udało mi się dowiedzieć, to oprócz tego, że budynek istnieje na planie u geodety to nie istnieją, żadne plany techniczne dokumentujące wygląd elewacji , sposób budowy, układ pomieszczeń itp. Oprócz prostokąta na mapie nikt nie wie co to za budynek.
I tu przyszedł mi do głowy pomysł (nie jestem dumny z takiego sposobu rozwiązywania problemów, ale trochę zostałem przyciśnięty do muru i robię co mogę):
- chce te plany sporządzić
- na tej podstawie chce rozpocząć remont i doprowadzić obiekt do stanu,
który odpowiadałby temu co zostało przedstawione na planach budynku.
- jak się nie trudno zorientować, obecny stan budynku byłby różny od tego co w papierach
Czy takie podejście do sprawy ma szanse powodzenia? Wolałbym tego uniknąć, ale jak to się mówi 'tonący brzytwy się chwyta'.
A może jakieś inne pomysły, wszelka pomoc mile widziana (kupno innej działki w innym miejscu chwilowo odpada)
aglig - 13-05-2009 10:11
A może tak. Trochę czasochłonne ale realne
Podział działki jest możliwy. Należy to zrobić jako zniesienie współwłasności. Jeśli działka jest na ciebie i żonę idziecie do sądu i znosicie współwłasność. Jesli tylko na ciebie, dajsz darowiznę na żonę i po pewnym czasie znosicie współwłasność. A później to już z górki.
szeszol - 13-05-2009 10:51
Dziękuję za odpowiedź
W innym miejscu też dostałem podobną odpowiedź, aczkolwiek nie myślałem, że jest to możliwe, bo zarówno w Urzędzie Miasta jak i konserwatora odniosłem wrażenie, że ta ustawa o planie zagospodarowania i objęcie opieką konserwatora ma na celu zapobieganie nadmiernej parcellacji działek (co się komu udało do tej pory to jego zysk, ale od teraz koniec).
Ale w przypadku, gdy jest to możliwe to jest to jakieś wyjście chyba.
Co do własności to sprawa jest w dosyć pokręcona,
Działka miała kilku właścicieli i chyba 3 lata temu aktem notarialnym została darowna i podzielona między 2 właścicieli
Działka ma 950m2 - 500m2 należy do moich rodziców, pozostała część do moich dziadków
Dom ten zamieszkany i rozbudowywany należy do moich dziadków
Dom pusty (nie mam pewności) chyba do moich rodziców (a akcie notarialnym jest stwierdzone, ze ten budynek nie przedstawia wartości i chyba tylko to, a nie ma konkretnego właściciela)
Wybiegając mam nadzieje mocno w przyszłość - po śmierci dziadków zgodnie z testamentem te 450m2 zostaje podzielone 1/2 idzie do mojego taty a druga połówka do jego brata (który też mieszka na tej działce i nie wydaje mi się, żeby kiedykolwiek ją opuścił)
Co do domu (tego ładnego) to sytuacja jest podobna 1/2 dla rodziców 1/2 dla brata mojego ojca.
Więc w chwili obecnej rodzice mają 500m2, nie wiem dokładnie jak to jest teraz ale gdzie doszły mnie słuchy że w przypadku darowizny przez 5 lat nie można nic z nią zrobić. Jeśli tak to i tak muszę 2 lata czekać, żeby cokolwiek ruszyć temat.
W jaki sposób ugryźć zniesienie współ-własności ? Działka jest na rodziców i dziadków - czyli co rodzice idą do sądu i znoszę współwłasność - wtedy rodzice mają 500 dziadkowie 450 i rodzice mogą na tych 500 budować nie oglądając się na przepisy konserwatorskie? A no i co zrobić z tymi metrami z testamentu bo kiedyś to nastąpi?
aglig - 13-05-2009 11:11
Tym bardziej znieść współwłasność, rodzice przepisują tobie i masz sytuacje czystą na przyszłość. Twoja działka, twój dom. Chcesz wsadzić kupe kasy w coś co niejest twoje a i sytuacje przyszłościową ma nie fajną ? Po testamencie wujek będzie właścicielem również częsci domu który rozbudujesz. Niech twoi rodzice idą do sądu i złożą wnisek z zniesienie współwłasnosci. Sytuacje jeszcze raz obgadałabym z konserwatorem i gminą przedstawiając obcje ze zniesienem współwłasnosci i osobną działką.
szeszol - 15-05-2009 14:12
Odbyłem dosyć długą rozmowę z konserwatorem dotyczącą rozbudowy w stanie aktualnym i podziałem działki.
Wyszło na to, że w obecnym kształcie nie ma szans, żeby się udało dostać pozwolenie na rozbudowę (moja mglista wizja uważana jest za nie istniejącą)
Jedynym (jak narazie) rozwiązaniem jest podział działki i tu istnieją 2 opcje:
1) Podział bez udziału sądu czyli notariusz, urząd miasta i konserwator -
Teren jest objęty opieką konserwatora, ale w skutek zmian po wojnie został tak silnie zmieniony, że nie da się odzyskać pierwotnych założeń urbanistycznych, a trzymanie się sztywno planu powoduje zahamowanie inwestycji. Dlatego czasem ze względu na 'zdrowy rozsądek' konserwator dopuszcza podział mimo niespełnionych przepisów.
Tylko mam pytanie czy w wypadku pozytywnej opinii konserwatora sam urząd miasta może się sprzeciwić takiemu podziałowi ? (w UM będę w poniedziałek, więc się dowiem, ale może ktoś wie)
2) Opcja druga to sądowy podział działki, tu raczej nie powinno być problemów bo współwłaściciele raczej się dogadają.
Ile takie sprawy mogą trwać przy założeniu, że wszystkie zainteresowane strony się dogadają i działka sama w sobie umożliwia podział tak aby oba budynki znalazły się na oddzielnych działkach?
Wydaje mi się, że opcja nr 1 jest łatwiejsza formalnie tylko mniej realna, natomiast sądowy podział martwi mnie z innego powodu, a mianowicie jedną ze stron są moi dziadkowie, ludzie mocno zaawansowani wiekiem , babcia ma masakryczne problemy z pamięcią (wymaga właściwie ciągłej opieki).
Co jeśli w trakcie procesowania jedna ze stron (dziadkowie) umrą ? Czy wtedy sprawę trzeba zakładać od nowa, po uwzględnieniu spadkobierców?
No i ostatnia sprawa czyli jak to jest z darowiznami, bo część działki, którą chcemy oddzielić (500m2) należy do moich rodziców poprzez darowiznę przekazaną 3 lata temu. Natknąłem się na informację, że przed upływem 5 lat nie można takiej darowizny sprzedać, bo inaczej dochodzą jakieś podatki. Szczerze mówiąc nie bardzo rozumiem o co w tym chodzi, czy ktoś mógłby mi z grubsza wyjaśnić, czy z tego powodu nie trzeba czekać te 2 lata, żeby rozpocząć procedurę podziału? . Aha, wydzielona działka (te 500m2), będzie należeć nadal do mich rodziców.
szeszol - 16-05-2009 21:27
Poruszyłem problem z podziałem działki na jednym z forum prawniczych i niestety już pierwsza odpowiedź zrównała mnie z ziemią.
Jeśli miasto ma przyjęty plan zagospodarowania przestrzennego to sąd zniesieniu współwłasności weźmie to pod uwagę i nie zezwoli na podział działki (akurat w moim przypadku brakuje m2 bo jest 950 a, minimalna wielkość na budynek to 600m2 -więc potrzeba 1200) albo przyzna działkę jednemu z właścicieli i nakażę spłatę pozostałych.
No po prostu brak mi słów - żeby na własnej ziemi nie można się pobudować.
Wydawało mi się, że na tym poziomie sprawy to pod uwagę brane jest prawo własności czy nawet konstytucja ale nie uchwały miasta.
Niech ktoś mnie pocieszy, bo po prostu załamałem się - kręcę się w kółko, UM powołuje się na konserwatora, konserwator na plan, sąd też na plan - jak to w końcu jest? Czy to oznacza, że już do końca swoich dni będę patrzył na popadający w ruinę budynek, który po rozbudowie miał być moim domem ?
A wszystko to przez jedną uchwałę miasta , no przecież to jakiś absurd jest?
kar_ma - 17-05-2009 20:23
Ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 95:
"Niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu:
1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę , jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;"
Wg mnie jest to furtka dla ciebie, dzięki której możliwy jest podział działki - bo istnieją dwa budynki. Oczywiście, że sąd będzie brał pod uwagę zapisy planu, gdyż zgodnie z art. 96 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami "(...)Jeżeli podział jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, sąd zasięga opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków także opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków". Mimo tego uważam, że przy pomocy dobrego prawnika jest szansa na dokonanie podziału w oparciu o art. 95 ust.1
Życzę powodzenia, jestem bardzo ciekawa jak ci pójdzie i czy uda się dokonać zniesienia współwłasności poprzez podział wbrew zapisom planu.
szeszol - 17-05-2009 20:40
Wreszcie jakaś pozytywna informacja - dziękuję
Generalnie większość osób odradza mi sprawę w sądzie i sugeruje rozwiązanie sprawy (podział) na poziomie administracyjnym i poniekąd przychylam się do tych porad - sąd traktuje jako ostateczność, zresztą jak pisałem problemem jest tu babcia, którą w chwili obecnej nikt nie potraktuje jako osobę zdolną do podejmowania samodzielnych decyzji, a to wydłuży czas sprawy.
Ważne jest, że w prawie istnieje coś co jest w sprzeczności w planem zagospodarowania, jest to przynajmniej jakiś argument 'prawny' do dyskusji bo dotychczas ja działałem zgodnie ze zdrowym rozsądkiem i ogólnie pojętą logiką natomiast instytucje zasłaniały się właśnie przepisami w planie zagospodarowania.
Jutro idę do urzędu pytać jak mam wybrnąć z trochę patowej sytuacji.
Ja w sumie nie muszę dzielić tej działki, wystarczy mi że pozwolą mi rozbudować istniejący budynek albo na jego miejscu postawić nowy, natomiast sam podział znacznie ułatwił by uzyskanie pozwoleń na rozbudowę lub budowę.
Jeszcze raz dziękuję za światło w tunelu - będę za nim podążał :)
szeszol - 18-05-2009 10:49
Mam jeszcze pytanie - czy istnieją jakieś wytyczne, zlecenia nakazy co do warunków technicznych obiektu (powierzchnia na osobę, powierzchnia okien / do powierzchni budynku) tak aby określona ilość osób mogła tam
mieszkać zgodnie zobowiązującymi normami?
Np przepisy BHP określają w miejscach pracy (np biura) jaka powinna być powierzchnia okien i minimalna powierzchnia przeznaczona na pracownika - czy takie coś obowiązuje dla budownictwa mieszkaniowego?
Szukam po prostu argumentów przemawiających na moją korzyść, znalazłem już luki w planie zagospodarowania, które być może umożliwią mi podział działki , wczoraj dostałem argument w postaci ustawy co mnie trochę podniosło na duchu, ale przygotowuje się na dalszą walkę.
szeszol - 18-05-2009 21:23
Ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 95:
"Niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu:
1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę , jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;" I właśnie tym przekonałem pana w UM, przyznał on, że akurat w moim przypadku jest to jak najbardziej wykonalne, tzn mogę powołać się na ten paragraf i ma to spore szanse przejść, pod warunkiem oczywiście, że uda się geodezyjnie podzielić działkę (jutro szukam geodety i dziele póki się nie rozmyślili, albo czegoś nowego nie wrzucą do planu. A co najważniejsze obędzie się bez sądów -jeszcze raz dziękuję za radę, wiem że to dopiero początek drogi do włąsnego domu, ale nawet takie małe sukcesy cieszą przeokropnie. Mam nadzieje, że nie zapeszę tą nadmierną radością.
W ogóle okazało się, że nie tylko ja mam takie problemy ale nawet samo miasto, bo teren jaki się dostał pod opiekę jest całkiem spory - jak się dowiedziałem np kiedy miasto chce kłaść wodociągi, kanalizację itp to też się musi pytać konserwatora, nawet jak chcieli remontować UM to konieczna była opinia ;)
kar_ma - 19-05-2009 08:48
Cieszę się, że mogłam pomóc :)
szeszol - 26-05-2009 09:02
Mały update sytuacji (czy to już nadaje się do działu Dzienniki budowy - dzień po dniu ? ;))
Zgodnie z poradą pana z UM udałem się do geodety, takiego lokalnego, znającego problemy i specyfikę tego terenu.
Wyszło, że działka da się podzielić z zachowaniem parametrów dot. granic (okna 4m od granicy itd..)
Natomiast poradził mi również, żeby zamiast wydzielać te 500 m2 do których prawo mają moi rodzice lepiej wydzielić od razu 600m2 czyli niezbędne minimum do zabudowy na tym obszarze. A wzięło się to stąd, że geodeta miał przypadek, iż podzielona działka miała ok 560m2 i człowiek miał spore problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę, bo plan zagospodarowania określa, że rozmiar nie jest istotny dla działek podzielonych przed wprowadzeniem planu. Co z działkami podzielonym później nikt nie wie i wszystko zależy od aktualnego nastroju osób opiniująco-decyzjnych.
Dodatkowo poradził mi, żebym udał się do UM ale tym razem do osoby która niejako decyduje o podziałach i przedstawił mu mój pomysł. Znowu z doświadczenia wiedział, że osoby te mają perwersyjną przyjemność z odrzucania tego typu wniosków wynajdując jakieś niewiarygodne powody.
Wydzielenie 600m2 wymaga 'połamania granicy' tzn nie będzie to linia prosta tylko coś na kształt litery L.
No i udałem się wczoraj do nowego pana w UM (kierownika zresztą) ... ale go nie było
W jego zastępstwie porozmawiałem sobie za to z panią zajmującą się również tego typu sprawami i dowiedziałem się że bardzo niechętnie patrzą na łamanie granic, bo z jakiegoś powodu starają się zachować symetryczność działek (jaka jest definicja symetryczności działek ? - względem początku układu współrzędnych czy może z przystawania trójkątów trzeba wyjść).
Nie umiała mi powiedzieć jaka podstawa prawna za tym stoi, ale u nich tak to się robi. Druga sprawa to szkic podziału, który zaniosłem - liczyłem, że porozmawiam z kimś i wyjaśnię o co mi chodzi i dlaczego chce dzielić tak a nie inaczej i po co wogóle to robię, więc szkic który wykonałem był mocno odręczny. A dokładniej był to wydruk dopasowany do kartki A4 zdjęcia mapki geodezyjnej zrobionej na potrzeby zakładania wodociągu, więc skala jako taka nie była zachowana. Nie przeszkodziło to jednak pani mierzyć linijką odległości i sugerować mi, że źle narysowałem granice. Nie dało się wytłumaczyć, że to tylko pomysł a nie techniczny rysunek - beton totalny i całkowity brak umiejętności słuchania mnie powalił. Zresztą jeśli chodzi o plan zagospodarowania i strefę konserwatorską to panie coś tam kiedyś słyszała albo i czytała ale ona to nie wie i nie podejmuje decyzji, to musi kierownik zobaczyć. Okazuje się, że lepiej znam plan zagospodarowania niż urzędnicy, którzy mają stosować jego zalecenia w praktyce.
Zostawiłem te szkice, w piątek mam dzwonić, bo może szanowny kierownik raczy spojrzeć i wyda chociaż słowną opinię. Przy okazji przemierzyłem działkę i ewentualne powierzchnie przy różnych opcjach podziału. I tak przy granicy jako linii prostej, działka będdzie miała powierzchnię ok 430m2 - zastanawiam się jak do tego ma się te 500m2, do których rodzice mają prawo zgodnie z
aktem notarialnym. Chyba nie może być tak, że nagle trzeba 70m2 oddać, bo się 'kreski nie da krzywo narysować'? A może tak można - w końcu to Polska jest......
Można przyjąć, że oprócz geodety, który problemu nie widzi a nawet się cieszy, bo kasę zarobi to wszyscy po kolei mają jakieś 'ale'.
Na początku jako argumenty miałem tylko 'zdrowy rozsądek'. Potem zdobyłem argument prawny w postaci art.95 i wszystko wyglądało dobrze, ale znowu okazuje się, że coś jednak im nie pasuje.
Wczoraj wieczorem usiadłem i w ciągu kilku minut wymyśliłem ok 10 rzeczy, które zyskało by miasto, ja i moja rodzina, gdybym dostał pozwolenie na realizację swoich planów budowlanych.
Gdyby tylko znalazł się ktoś zechciał mnie do końca wysłuchać i spojrzał na sprawę z perspektywy kilku lat a nie ograniczał się do 'tu i teraz'....